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高中地理实践篇之房产投资
查字典地理网 来源|2016-08-23 发表|教学分类:计划与总结

地理教学

备课资料

初期的城市房产,尤其是新开盘的住宅楼,价格较低。随着经济水平提高,城市规模扩大,区位条件改善,购房者增多,楼价逐渐提高。房产投资炒作者在价格较低时买入,价格升高后卖出,赚取差价。与股市一样,投资房地产既有收益,也有风险。以下从高中地理的高度和视角对房产投资进行剖析。

一、房产投资与城市化

1.城市化进程为房产投资提供了利润空间 城市发展过程中,产业数量增多,规模扩大,服务功能增多增强,占用了越来越多的土地和劳动人口,乡村地区转变为新城区,农业用地转变为非农业用地,土地利用方式的变化使地价上涨;老城区位置更加优越,交通和基础设施日趋完善,客流量增大,产业竞争激烈,地价抬高。土地上的楼房因分摊了土地和区域基础设施的费用而涨价。近年来,我国许多地区城市化追赶工业化,城市化进程加快,进一步推高了地价和房价。

2.城市化速度的变化,为房产投资确定了期限 中国社科院公布的《中国城市蓝皮书》显示,从2000年到 2009年,中国城镇化率从3 62%,提高到466%,城镇人口达到62亿。20 1 0年6月2日,中国国家环境保护局副局长王玉庆在国务院新闻发布会上说:中国城市化水平不断提高,进入快速增长期。按照世界城市化进程的s形曲线(见各版本教材城市化一章),城市化水平介于30%-70%为加速阶段,表现为人口和产业向城市迅速聚集,城市化推进很快。这段时间房价飞涨,是房产投资的黄金时期。房产投资的期限在哪里? 城市化水平超过70%为后期阶段,城市化水平比较高,城市人口增长趋缓甚至停滞。可见,投资者必须在进入后期阶段之前成功抛售。联合国经济和社会事务部在2004年出版的《世界城市化展望》中对中国未来城镇人口的预测是--2020年中国总人口预计将达到l 43亿人,其中766亿人为城镇人口,664 亿为乡村人口,城市化水平将达到5 36%。加州州立大学(长堤)商学院终身教授孙涤预计,到2025年,将有三分之二的中国人口居住在城市里。亚洲开发银行主任经济学家万广华预测,我国城市化率在2030年之前将达到80%。中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞指出:中国城市化率应该在百分之七十五至八十,才能适应城乡协调发展和优化人口布局的需要。从以上城市化预测和经济发展的需要看,我国大多数地区城市房产增值的趋势15年内不会改变,房产投资的风险不大。

3.城市化问题和城市郊区化,给房产投资带来风险 当前,我国房产投资以新建住宅楼为主,如果未能在三五年内售出,可能面临一系列城市问题。随着住宅区的成熟和老化,区内道路和水电暖设施老化,坏损率增加,建筑及装修的材料、风格落后于时尚,小区附近道路拥堵加剧,市政建设和改造缓慢,社会秩序死角暴露。脏乱差抹黑了住宅区的亮点,降低了吸引力,升值空间缩小,房产出售困难。 中心城区附近的房产,面临郊区化的危险。城市化过程中,中心区环境污染、交通拥挤、住房紧张等城市病不可避免地加重,再加上交通、通讯的长足发展,催生了城市郊区化现象。例如,2005年,按常住人口计算,成都的城镇化率达到497%。同时,成都中心城区(二环以内)人口密度超过2万人/平方千米,是全市人口平均密度的25倍,城市发展与人口、土地、环境的矛盾突显。成都市积极面向周边地区进行功能分解、产业转移和人口分流,推动城乡一体化。城乡结合地段甚至远郊的大楼盘,如双流万安镇的麓山国际社区、温江万春镇的芙蓉古镇,吸引了大量来自成都中心地段的人口迁人。若所投资的房产不幸位于迁出人口集中区,则升值空间狭小。

二、房产投资与城市结构、形态和级别

城市空间结构和地域形态的演化及规划,指引投资方向。住宅区从混杂布局中独立出来,高级住宅区与低级住宅区的分化、宜居条件优越的住宅区扩张等过程,无论是自然演化,还是政府规划,均创造了房产升值空间。邻近的商业区或工业区的扩展,会有效拉动楼房升值。不过,其噪音和大气污染也拖着房价的后腿。文教区、高新技术工业区以良好的环境条件和文化氛围提升附近住宅区的品位和价格。城市形态增长趋势指向的地段,土地和楼房增值空间远大于冷冻地段。所以房产投资者应当掌握并预测城市空间结构和形态的宏观变化。 城市体系中城市级别的差异,决定了投资周期和利润空间。2010年,限购令先从一线城市开始,后向二线城市铺开,反映了房产投资者对不同级别城市的热衷程度不同,证明了房产升值的规律:短期内,级别较高的城市楼房升值快,级别较低的升值慢。城市体系中级别较低的城市,也有加速发展的过程,但需要较长的发展时间。投资低级别城市的房产,应当或者薄利早售回笼资金,或者放长线,钓大鱼。而后者又要承担楼房和小区老化的风险。三、房产投资与人口增长

1.农村向城市的持续人口迁移,是投资获利的保障 持续的人口迁入,使住房紧张,房价飙升。正是这批迁入人口向房产投资者提交了利润。总的来看,几乎所有城市迁入人口远大于迁出人口,楼市依旧坚挺。在现有户籍制度下,进城人口以青年为主,收入参差不齐,中低收人者居多。部分没有积蓄又没有啃老倾向的,不得不迈入租赁市场,为房产投资者提供了另_类利润空间。他们也是潜在的房产转入市场,是房产升值后的销售对象。

2.城市人口自然增长,是投资获利的辅助力量 城市人口自然增长率较低,但大城市新增人口的绝对数较多,对房价上升推动较大。一方面,城市收人水平较高,购买力较强,为楼房提供了市场。另一方面,有些家长会早早地为下一代进行楼房储备,在近几年内推高了楼价。近几年,他们是房产投资的参与者、竞争者,将来的他们是二手房的买人者。 人口自然增长率为负值时,对房产升值的推动作用终止。若投资者将房产把持到城市人口甚至全国人口负增长时,很可能血本无归。那时,不是所有年龄组人口均匀减少,而是先从对房价有较大推动作用的年轻年龄组开始。人口减少一旦开始,将持续几十年甚至更久,无法马上逆转。中国人民大学人口与发展研究中心教授顾宝昌预测,本世纪30年代初,中国人口将达到零增长,此后将进入负增长阶段。届时,抛售房产可能异常艰难

3.进城务工、经商、求学等流动人口,是房产出租和保值的依靠 流动人口的一部分,有能力购置房产,对升值具有推动作用。大部分流动人口,尤其是农民工,是租赁房屋的主力之一,提交的租金是房产收益,有力地鼓舞了投资者持有房产的热情。

4.人口年龄结构的变化限定了房产投资的赢利高峰 房产的最终消费市场主要是婚育年龄段人口。20 1 3年开始,20岁~24岁年龄组的人口规模将开始持久性大幅度下降。2023年,达到这个年龄组的人口规模比20 1 3年时减少 25%以上。而这个年龄组正是新建楼房的主要销售对象或后备市场。从这个角度看,2013年之前是赢利的最佳时期。全国老龄工作委员会办公室常务副主任李本公说,目前,中国60 岁以上老年人口已达143亿,占总人口的11%,2020年将占17.2%,2050年将占3 1%。在人口负增长之前,生活水平和医疗卫生条件保证了低死亡率,这决定了婚嫁年龄段人口获得住房的主要途径不是继承旧楼,而是购买新建楼房。这在短期内助推了房产升值。当老龄人口迅速减少时,大量住宅区人去楼空,有价无市将成为房产市场的鲜明特点,它宣告了房产投资的末日。 目前,房产投资者以30岁-50岁的工薪阶层和转行股民为主。对利润空间和风险的认识和承受能力不同,决定了其持有时间从数月到数十年不等。大多数人计划于房价趋于涨停时售出,持有时间为1年~5年。少数人,尤其是30多~40岁年龄组的,会等到子女婚嫁时再做决定,持有时间较长。

四、房产投资与其他高中地理元素

1.区域地理与房产投资 纵向看,区域发展的初期阶段和转型阶段,如西部和东北的部分城市,房产投资短期回报率低;成长阶段和再生阶段,如环渤海地区,房产增值快,利润高,适宜投资。横向看,我国东西差异较大。东部地区基础条件好,经济发展快,房产投资见效快;西部地区,自然条件和社会经济条件不如东部,投资潜力大,周期长。

2.交通与房产投资 从交通线看,铁路、公路、航道密集的城市,尤其是高速公路和高速铁路经过的城市,房产升值明显。一所城市,城市主干道交会处及末端,升值空间大。从交通点看,火车站、港口、高速路出口、地铁站点和公交站点密集的地段,升值空间大。

3.工业与房产投资 以重工业为主的城市,环境污染严重,房产升值空间小,如一些矿业城市。以高新技术工业为主或主要发展方向的城市,房产升值空间大。产业升级顺利的城市,房产升值空间大,产业升级困难的城市,升值空问小。

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